Понедельник, 15 октября, 2018

Продавать, арендовать или раздать: перспективы рынка земли в Украине

Рынок земли в Украине

Среди масштабных реформ, которые были запланированы на 2017 год в Украине, важное место занимала земельная – разрешение на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Собственно, как и прочие реформы, она стояла в тексте Меморандума Украины и МВФ подписанном в апреле 2017 года, как необходимое условие выдачи очередного транша в 1,9 млрд дол. Однако «запустить» рынок земли в Украине в 2017 году нардепы так и не смогли, более того, вновь «заморозили» его.

Рынок земли в Украине: 15 лет запрета

После обретения Украиной независимости в 1991 году в стране была проведена приватизация земли, правда весьма условная. В ходе приватизации каждый член колхоза получал свою частичку земли в виде сертификата о праве на земельную долю – пай, выдавать которые начали в 1996 году. Как правило, это были несколько гектаров земли. Размер участка обычно зависел от конкретных условий.

Читайте также
Земельная реформа в Украине: что даст украинцам свободный рынок земли?

Однако, быстро выяснилось, что воспользоваться своим правом на землю подавляющее большинство владельцев паев просто не может – имея всего несколько гектаров земли, без особой техники и оборотных средств наладить свое собственное фермерское производство оказалось невозможно, поскольку давать кредиты новоявленным фермерам банки не спешили, ведь земля выступать в роли залога не могла. Выходом стала сдача земли в аренду фермерским и прочим сельскохозяйственным предприятиям, за что владелец пая получал обычно около 1% от его стоимости.

Параллельно, в 2002 году Верховная Рада Украины приняла Земельный кодекс, который многим представлялся первым шагом на пути к созданию рынка земли сельскохозяйственного назначения, однако тогда же парламент установил мораторий на продажу украинских черноземов до 2005 года, но это было объявлено временной мерой.

На деле же, по окончании первоначального срока, народные депутаты Украины мораторий постоянно продлевали, сделав это последний раз 6 октября 2017 года.

Результатом стало появление теневого рынка земли, при котором земельный пай можно было купить, например, через заключение договора эмфитевзиса, по которому собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения передает свое право пользования другому лицу на долгосрочной основе. В зависимости от региона 1 га мог стоить от 2 до 6 тыс. долл.

Словом, нет ничего удивительного в том, что в 2017 году требования МВФ «успешно» проигнорировали, зарегистрировав правда целых 3 законопроекта, которыми планировали установить некие правила игры на земельном рынке, однако весьма ограниченные.

Так, законопроект Кабмина предполагал продажу земли исключительно гражданам Украины, физическим лицам и площадью не более 200 га, то есть фактически для малого и среднего фермерского хозяйства, отсекая от рынка земли крупных игроков в лице украинских и мировых агрохолдингов.

Читайте также
Дорожники обвиняют аграриев в плохом состоянии украинских дорог: кто виноват на самом деле

Украинский агрохолдинг «Кернел» в апреле 2017 года на своем сайте раскритиковал проект Кабмина, назвав его нереалистичным из-за отсутствия у физлиц средств для покупки и обработки земли, к тому же для товарного хозяйства 200 га – мало, а также создании благоприятных условий для теневой скупки земли.

На смену законопроекту Кабмина в парламенте был принят депутатский.

Рынок земли в Украине: не больше 20 га в одни руки

4 сентября 2017 года в парламенте был зарегистрирован законопроект №6070 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторых законодательных актов Украины относительно стимулирования создания и развития семейных фермерских хозяйств и пресечение коррупционных злоупотреблений в сфере распоряжения землями государственной и коммунальной собственности».

22 мая 2018 года законопроект был принят за основу в первом чтении и назван экспертами мини-земельной реформой, чему способствовало как ограниченная сфера применения законопроекта, так и малый объем земельных участков на которые документ распространяется.

Нормами документа предполагается определить 2 пути получения земли:  бесплатный и аренда.

Бесплатно получить землю по данному законопроекту станет сложнее: если раньше каждый украинец имел право получить 2 га сельскохозяйственной земли для ведения личного (фермерского) хозяйства, теперь площадь ограничивается 1 га. Причем воспользоваться этим правом также смогут далеко не все, а лишь ряд категорий:

— работники государственных и коммунальных учреждений культуры;
— педагогические, медицинские и фармацевтические работники в сельской местности и ПГТ;
— пенсионеры, прежде работавшие в упомянутых выше сферах;
— чернобыльцы 1-й категории;
— ветераны АТО;
— граждане, которым на условиях права собственности принадлежат постройки на таких участках.

Читайте также
Что ждет украинский агросектор в условиях глобального потепления

Касательно аренды, то для создания семейного фермерского хозяйства им будет позволено брать в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения на срок от 7 до 25 лет (для садов). В этот период им будет запрещено передавать участки в субаренду или менять их назначение. А по истечении этого срока фермер получит право продлить аренду на тот же срок и на тех же условиях, выкупить надел с рассрочкой до 20 лет и бесплатно приватизировать участок в пределах 2 га.

В аренде будут отказывать иностранным гражданам и гражданам, имеющим в собственности свыше 20 га, то есть максимальный размер земельного участка который семейные фермеры могут взять в аренду ограничивается. При этом земля будет передаваться посредством проведения квази-аукционов. В них смогут участвовать только те фермерские семейные хозяйства, у которых в земельном банке не больше 20 га земли в собственности. Один лот для передачи в аренду не может быть больше 5 га.

Для сравнения, в законопроекте Кабмина образца 2017 года остро критикуемом «Кернел групп» за малый размер земельных участков которые планируется продавать, а не сдавать в аренду, речь шла о 200 га «в одни руки».

Также среди нововведений – расширение максимального размера участка под личный огород с 0,25 до 0,6 га.

Рынок земли в Украине: еще одна коррупционная схема

Эксперты относятся к новому законопроекту по-разному. Так, старший юрист, адвокат ЮКК «Де-Юре» Игорь Фомичов говорит, что бесплатная передача земли повысит престижность работников социальной сферы, хотя и может быть использована для получения земли «на халяву» с последующим увольнением последних.

Читайте также
8 реформ для роста украинской экономики: версия МВФ

Также достаточно хорошо проработаны механизмы, запрещающие смену арендатора или сельскохозяйственного нарушения, хотя не исключает «теневого» характера землепользования, когда земля в аренду будет браться на подставных лиц и фактически работать на теневых хозяев.

Категорически против законопроекта №6070 высказался в комментарии МаркерУА украинский экономист Александр Охрименко, считающий данный документ в лучшем случае имитацией реформы, а в худшем – еще одной коррупционной схемой.

«Мировой практикой признана необходимость для создания эффективного товарного сельскохозяйственного производства 2-5 тыс. га земельных угодий. Что может сделать семейная ферма на 20 гектарах, не имея техники, семян, денег и возможности их получить? Этот тип хозяйствования был эффективен в 19 веке, но на дворе 21-й. Такое хозяйство просто неконкурентоспособно. Во всей Украине сегодня всего 46 тыс. фермеров и их вклад в агропроизводство весьма скромный. Именно потому идеальным выходом из положения будет создание полностью открытого рынка земли, на который придут как отечественные, так и мировые агрохолдинги. Получив в собственность действительно «свою» землю они получат стимул вкладывать в нее деньги, ведь одной земли мало, нужны элеваторы, подъездные дороги и прочее. Никто не будет вкладывать в инфраструктуру деньги на не собственной, а арендованной земле, когда договор аренды можно разорвать в любой момент под надуманным предлогом», – уверен Охрименко.

Также, по его словам настораживает норма в законе о расширении максимального размера участка под личный огород с 0,25 до 0,6 га. Экономист считает, что таким образом могут выделять «под своих» и формировать земельные участки в городах под строительство, когда выгодные участки под застройку, особенно на окраинах, будут брать под огород, а на деле перепродавать застройщикам и желающим открыть, скажем, супермаркет.

Рынок земли в Украине: продать нельзя оставить

О больших планах на украинскую землю заявил президент Украины Петр Порошенко, заявив на заседании Национального инвестиционного совета, что намерен добиться отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

«К сожалению, не все нам удается. Я не могу сказать об успехах в сфере земельного законодательства. Действующий мораторий на продажу земель сдерживает ваши инвестиции, тормозит развитие аграрного рынка, лишает значительное количество граждан Украины возможности реализовать свое конституционное право распоряжаться своей земельной собственностью», – заявил глава государства.

Читайте также
Транш на 2 миллиарда: Украина ждет денег МВФ и хочет сотрудничать дальше

Частично на мнение президента повлияло решение Европейского суда по правам человека, принявшего решение по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины». Дело касалось жалобы двух граждан Украины относительно государственного запрета на продажу сельскохозяйственных угодий, который, по их заявлению, нарушает их права собственности как владельцев таких участков.

Суд отметил, что после падения Советского Союза Украина преимущественно раздавала сельскохозяйственные угодья людям, которые ранее работали в колхозах, но ввела, якобы временно, запрет на продажу такой земли.

В ЕСПЧ подчеркнули, что ни одна другая страна, входящая в Совет Европы, не вводила такого запрета, и подчеркнул несоответствие подхода Украины к прекращению моратория.

Решения Европейского суда по правам человека являются обязательными для выполнения государствами-членами Совета Европы; это касается также положений, содержащих требование об изменении национального законодательства. Вместе с тем ЕСПЧ не имеет юридических инструментов для самостоятельного изменения законодательства. Окончательное решение должны принимать национальные власти.

Словом, если президент Петр Порошенко действительно намерен создать свободный рынок земли, он обязан инициировать изменения в отечественное законодательство, с другой стороны, он может этого не делать и проигнорировать решение ЕСПЧ. Все зависит от истинной позиции президента.

Поделиться в соц сетях
Оставить комментарий

Выбор редакции

Население Украины: катастрофическая демографическая ситуация

Министр иностранных дел Украины Павел Климкин внезапно обратил внимание на то, что миллион гражда...

2/10/2018

Нападения на активистов: как Украина теряет Одессу и другие регионы

Количество атак на активистов в Украине зашкаливает. Недавно вновь «отличилась» Одесса, где ситуа...

27/9/2018

Тимошенко представила новый экономический курс: сильные и слабые места

21 сентября лидер «Батькивщины» Юлия Тимошенко презентовала программу «Новый экономический курс»....

25/9/2018

Бедность в Украине: кто виноват и что делать

По итогам 2017 года уровень бедности в Украине вырос до 27%. Бедность в Украине: нищих становитс...

24/9/2018